2015年9月22-24日，以“开启新纪元”为主题的AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届全球酒店投资管理大会在北京银泰中心•北京柏悦酒店盛大举行。

　　来自海内外各地共800多位业主投资者、运营管理方、酒店设计师、官方旅游机构及学术学院等行业领袖共聚一堂，深入探讨在中国新政策和亚太经济新环境下的酒店资产管理，展开投资战略新布局，顺应大数据时代的新发展及管理新思维等。

　　会上，北京华瑞易德酒店管理顾问公司创始人 执行董事王强、保利商业地产投资管理有限公司助理总经理李国华、深圳格兰云天酒店管理有限公司副总经理王文辉、世茂集团前副总裁沈峰就“全球酒店业REITS的发展趋势”这一问题展开了讨论，香港理工大学酒店及旅游业管理学院酒店及旅游管理博士项目主任肖曲担任本次论坛主持。

　　精彩观点集锦(以下为整理文稿，非原始发言)

　　资产价值提升最大的挑战?

　　沈峰：影响酒店资产价值提升的挑战是，酒店资产过大。酒店资产可视为分母，分母过大，未来的投资运营收益就越小，资产的投资回报也会越小。目前来看，国内酒店普遍存在“分母过大，分子太小”的现象。

深圳格兰云天酒店管理有限公司副总经理 王文辉

　　王文辉：关于酒店资产最大的挑战应该是回归理性。过去酒店规模增长速度过快，但投资回报率却不高。酒店的建设时期已经过去，需要进入控制阶段。原本建设酒店需要进行严格的资产规划设计，但我们酒店业主大部分忽视了前期的控制，不得不面临事后控制，这是个非常大的挑战。

　　李国华：首先，正如沈总所言，“分母”与“分子”之间需要做恰当的匹配。第二，当不应存在的“分母”和过大的“分母”已经出现，我们需要尽力对其进行转换、调整和改变。另一方面，在过大的分母出现前就该做好局部的调整。

北京华瑞易德酒店管理顾问公司创始人 执行董事 王强

　　王强：酒店资产可以从两个方面来讲——

　　第一、目前的酒店同质化现象明显，尤其是高端酒店，无论是服务质量提高、成本节约还是人力资源调整方面，都显得力不从心。

　　第二、中国在资本市场的制度不完善，主要体现在财务环境或资本环境。

　　资产价值如何进行调整?

保利商业地产投资管理有限公司助理总经理 李国华

　　李国华：从现象谈起，进来传播较为迅速的事件有三类：1、资产买卖——投资并购。2、性质调整——酒店改做写字楼。3、与养老结合。具体到各家酒店的实际操作，需要根据实际情况进行功能缩减、调整、改变等。

　　王文辉：调整分为两种，一种是在建设中项目的体量、档次、功能规划等方面的调整，一种是已开业酒店的调整，主要体现在餐饮上。

　　餐饮调整最直接的是提高餐厅坪效;第二是保证报表高于他人;第三，关注硬件、软件以及资金运作的时间等。

世茂集团前副总裁 沈峰

　　沈峰：一种情况是保证不应小酒店日常运营的情况下，对酒店部分区域做功能上的改变;另一种情况是在建设初期做设计方向上的调整。除此之外，在未来的酒店建设中，还需要考虑酒店空间的可延展性和多功能性，防止在结构上限制了酒店。

　　王强：这两年是酒店转型期也是一个痛苦期，在此期间，一些酒店业主的做法是可以借鉴的。

　　第一、产品的打造。预先提出产品概念，确保概念的完整和可执行性。

　　第二、确保产品的性质特点可以被接受。这一点在操作过程中，需要把握当地的法律环境，在管理公司、大业主和小业主之间寻找到平衡点。

香港理工大学酒店及旅游业管理学院酒店及旅游管理博士项目主任 肖曲

　　肖曲：从实质上讲，酒店是经营型地产的一种，要提升其资产价值，对在建项目可以进行局部调整;但如果酒店已经开业，那么，从功能上进行调整，保持自身的灵活性来适应市场，就非常重要了。