背景：伴随着消费升级，消费者关注消费价格和品质之外，更关注差异化、个性化的产品和服务，以及消费的场景和情感诉求。在住宿版块，城市的住宿空间将迎来一波改造升级的热潮和机会。

　　机会一：

　　城市小体量物业改造，打造小型城市生活空间

　　面积：1000平米左右

　　问题：传统商业倒闭、物业价值未被挖掘

　　特点：2-3层，院子 + 露台，50-100平米，城市交通便利区域

　　机会二：

　　经济型物业改造升级

　　面积：3000-6000㎡

　　问题：成本上升，产品老化，大面积亏损临界点

　　特点：一线城市大型商业中心、商务中心、展览中心、游乐中心、交通中心经济型物业;经济发达的二、三线商旅城市的经济型物业;

　　机会三：

　　三四星酒店物业改造升级

　　面积：1万平米左右

　　问题：产品老化，失去竞争力

　　特点：一线城市商务中心和经济中心的酒店物业;二线城市的核心区域和核心酒店物业;三线城市当地代表性酒店。

　　本周讨论：改造升级系列二

　　经济型物业改造升级

　　面积：3000-6000㎡

　　问题：成本上升，产品老化，大面积亏损临界点

　　特点：一线城市大型商业中心、商务中心、展览中心、游乐中心、交通中心经济型物业;经济发达的二、三线商旅城市的经济型物业;

　　话题：你能把经济型酒店物业改造成什么产品?

　　中端酒店?

　　长租公寓?

　　短租公寓?

　　联合办公?

　　城市精品?

　　还是其他?

　　时间：7月28日20：30-22：30

　　地点：酒店邦

　　分队：城市升级智造群

　　城市升级智造：

　　高树军 | 云盟酒店创始人

　　陈熙慧 | 寻龙资本合伙人

　　祖长生 | 北京都季酒店管理公司总经理

　　徐诗亮 | 达人嘉公寓创始人

　　钱康 | 锦江都城市场总监

　　穆林 | 中饭协公寓委员会专家组组长

　　胡炳 | TalkingData旅游行业高级总监

　　八戒 | 莫林风尚连锁酒店总裁

　　徐皓淳 | 华住汉庭CEO

　　李坚 | 寻龙资本合伙人

　　Fiona | 浩然咨询合伙人

　　方智杰 | 星雅假日COO

　　陆荣华 | 上海春秋投资总经理

　　高树军 | 云盟酒店创始人

　　首先需要说明的是，关于这个话题，最近我们也正在思考，但是尚没有太成熟和系统的想法，今天借这个机会分享出来，权且抛砖。

　　我觉得经济型酒店改造这个方面，可以有这么几种选择。

　　1、养老院。

　　2、面向学生的长租公寓。

　　3、面向白领的长租公寓。

　　另外部分客房和楼层可以进行局部的产品升级和改造，包括情侣主题房，婚庆主题房、亲子主题房、影视主题房、电子竞技主题房等々，以满足客人越来越多样化的需求。

　　匿名邦友

　　盗梦.空间 进店发个VR头盔，想做啥梦都行。醍了洗个澡退房。客房大小，装修优劣，隔音好坏无所谓，客人消费看不见也听不见，最适合产品破旧的老店。内容是关键，春梦空间ADR和Occ高。

　　逗大家笑笑就好。其实经济型酒店这个话题满沉重的，最好的转型是卖给党，归根结底三种商业模式，2b,2c,2d,最后一种最好!。

　　陈熙慧 | 寻龙资本合伙人

　　把经济型酒店物业改造成企业白领宿舍，为目标企业打造新型白领宿舍。

　　以一二线城市100间客房为例。为大型企业定做，每个房间改成1个到8个床位不等。一楼租赁给自助餐厅，一个城市安排1-2人运营，工程维修外包。把企业的合同确定下来再匹配经济型酒店物业，改造费用通过金融杠杆完成，工程在1-2个月内改造完成。具体选择的物业根据企业的费用匹配。邦友说起有人操盘年化能达到200%，感兴趣的邦友可以认真琢磨下盈利模型。

　　祖长生 | 北京都季酒店管理公司总经理

　　作为向顾客提供有限产品服务的经济型酒店，以成本领先战略、便于快速复制和连锁化经营占领着大众消费市场的半壁江山，十余年来独领中国酒店新兴业态风骚。然而，斗转星移，现今大量物业租赁期在十年左右的经济型酒店，正面临着前所未有的经营压力，随着物业租金的大幅度上涨，经济型酒店非常有限的利润空间受到严重的挤压。由于经济型酒店房价的提高远不及物业租金的增长幅度，使得过去多数曾以低价获得物业租金的经济型酒店正面临着经营亏损的局面。就地处北京普通地段的一家经济型酒店来说，如果物业面积为4000平方米，拥有120间客房，年平均房价为200元/间天，物业租金为2.5元/天/平方米。即使GOP能够做到50%，出租率的盈亏平衡点也需在85%左右，仅有15%的出租率利润空间。如果物业的租金涨到3元/天/平方米，在同等条件下，即使出租率做到满房，GOP做到50%，酒店仍将呈现亏损的局面。

　　为此，在物业租金上涨的态势下，经济型酒店寻求转型以走出困境，成为当下业界关注和热议的话题。笔者认为，针对我国现有的政治和经济环境，结合未来对市场预测的需求，就经济型酒店物业的改造，可从以下两个方面来考虑：

　　一、如果经济型酒店地处一线或二线城市，在原有基础上，应升级改造为中端商旅酒店为宜。一是从客源结构的角度考虑。原有经济型酒店客源多为商旅客人，而非具有特定偏好的人群，升级为中端酒店，可不改变原有的客源结构，便于充分利用和享有原有的市场资源，面向大众市场和进行客户升级;二是两者功能相似，可不改变原有的建筑结构。中端商旅酒店服务功能便于在经济型酒店的基础上升级改造，通过增加一些服务功能和提高硬件水平便可实现，投资的性价比较高。如：可利用原有的房间，增加中、晚餐，小型咖啡厅、大堂书吧等;三是管理成本低。实践证明，升级后的中端酒店在组织机构设置上并不需要做质的改变，由于两者存在管理模式相近的特点，只需针对对客服务做相应的调整即可，所需增加的人力成本低。

　　在原有物业的基础上，经济型酒店升级为中端酒店后，通过服务功能的提升、硬件水平的提高和对客服务的提升，在客房出租率不变的前提下，便可通过提高一定幅度的产品价格来实现盈利。

　　二、如果原有的经济型酒店地处一线或二线城市，物业的区域位置适合，也可考虑改造为联合办公的场所，作为联合办公室出租。一是近几年来，国务院办公厅及有关部门，制定了一系列相关政策，支持毕业生自主创业，联合办公这一新兴业态未来将会有着很大的市场需求潜力。二是联合办公的投资改造和管理成本不仅低于酒店，而且经营中受到政府相关部门的制约较少，投资和管理风险度较低，便于获利。三是联合办公的出租模式与传统的整间办公室出租不同，是按工位进行出租，对现有空间的收益率要高于传统的办公室出租模式。因此，如果区位和市场条件允许，将原有经济型酒店物业改造成联合办公项目，也是一个较好并具有市场潜力的投资方向。

　　徐诗亮 | 达人嘉公寓创始人

　　2016年开始达人嘉公寓在杭州改造了2家经济型酒店的部分楼层为长租公寓，半年经营总结下来，数据显示为合作方带来稳定的收益提升。总体总结如下：

　　1、适合改为长租公寓的，位置多是城市第三圈(第一二圈的租金太高长租业态利润无法保障)，要有基础房量50间起为保障，酒店经营过夜开房率在75%以下，有适当的闲置公共空间，交通便利周边配套成熟。如成本结构图所示，改为公寓后收入增长不多，但盈利提升15%以上。

　　2、问题：经济型酒店装修品质较差，基础设施问题较多。为保障品牌体验，需要投入一定量的改造成本。有些硬伤(比如隔音)没有办法通过改造解决。

　　3、在杭州市场上碰到一些经济型酒店项目在城市第一二圈的，基础条件(独栋独院、房型、空间、基础水电)较好的已经在改为中端酒店产品，也有月子会所、养老医院、各类专科细分医院在积极跟进。

　　4、邦友对经济型酒店改造有任何想法的需要项目和资源对接的欢迎勾搭，创业前在经济型酒店混了9年。希望能帮到大家!

　　钱康 | 锦江都城市场总监

　　我对今天的议题很感兴趣，根据现经济性酒店市场分析情况来看，主要遇到的瓶颈主因有两个，第一原因：酒店图中所说的成本上升(即租金成本和人工成本)，这是近十年以来房地产火爆和人口红利消失造成的，第二原因：是无序发展，特别是近几年愈演愈烈，很多城市造成是供应量大于需求量，无序低价竞争，加盟商反哺就是这个原因;那回过来看出转型之路，无非两种针对两种原因：

　　一，有市场但是成本高企，那就转型做中端酒店，增加收入，抵抗对于租金成本和运营成上升，获取稳定收益，这需要市场充足，消费者接受;二，无序竞争，供需关系不平衡的原因，那就是转型改变运营模式来降低成本，增加利润或是市场淘汰-所谓“供给侧改革”;我们不能以偏概全，对于酒店来说最大资源是物业利用，所以不同困境不同出路。

　　但是对于中端酒店来说，不是危言耸听，所谓蓝海还有多久，中国酒店行业中端品牌近三年以来发展迅猛，中外各大酒店集团和区域酒店公司都纷纷抢滩，从一线品牌来看维也纳、全季、和颐、锦江都城、假日智选、亚朵等其实都在产品包装上加分使之平均房价上升，来增加收入，但是还是受制于租金和成本的平衡，一旦中国经济复苏，成本还将大幅上扬。

　　那么随着房价上扬见顶(主要原因是高星级房价的压制)，优势不在又将面临瓶颈，原因是高星级酒店一般都是自有物业，所承担成本上升仅为运营成本，是否能在货币贬值，房价上扬，成本上扬中立于不败之地呢?前不久与一些中端品牌发展经理谈起，他们都觉得现在一线的热门城市也已经碰到瓶颈，4元每平方以上的物业租金想想都害怕，所以还是需要行业创新来解决，长包短租，白领公寓，联合办公sohu等等生命力还会更强大。

　　人口红利并没有消失，只是年龄段变了，老年公寓有前途，全国连锁老年公寓更有前途，养老+分时度假，新模式开启。

　　穆林 | 中饭协公寓委员会专家组组长

　　模式的背后还是资本、财务指标。从大角度看，以本地客源为主的长租商业模式的坪效低于以异地客源为主的日租、酒店系列，当然成本也远低于。具体到项目上，适合做短租、酒店的项目还是做酒店，但国内有许多本来就不该是酒店的物业，比如在二线城市不少酒店revPAR低于70，拿来做长租公寓，也许是不错的选择。

　　不少亏损的经济型酒店，其实本来就不该是酒店，不过是行业黄金十年，太多人跟风。没成想经济型饭店黄金十年之后，没有经历白银、青铜时代，直接进入破铜烂铁时代。 长租公寓对于提高revPAR效应不大，但成本降低效果明显，从而利润提升。几家一线城市白领、集中式调查结果，revPAR在70-100之间。

　　胡炳 | TalkingData旅游行业高级总监

　　经济型的盈利的确在租金上涨后出现了压力，想做产品升级需要代价，装修改造重新投入，压力很大。但是有一点不能忘了，经济型早期物业往往都在较好的地理位置，客源其实也还在，只不过要求提高了，商务需求还是存在的，在一线城市的是否考虑公寓模式，改造小，增加轻餐饮和商务办公场所的配套来做产品转型，公寓模式长租短租结合，利用智能门锁系统解决支付续租，减少人员，只配保安和清扫。轻餐饮外包，商务办公采取付费模式。

　　八戒 | 莫林风尚连锁酒店总裁

　　中档酒店的红利是快捷酒店的审美疲劳，是星级酒店的曲高和寡，是房地产泡沫的那朵浪花，也是人均收入不断增长的必然。

　　徐皓淳 | 华住汉庭CEO

　　今天的顾客追求住宿的品质，经济型酒店也正在升级。

　　继2.0版之后，汉庭推出了2016版，即咖啡版，今年，将完整地推出3.0，以后争取一年一个版本，以迭代的方式提升品质，使得汉庭持续吻合顾客的需求，成为持续投资的热点。

　　未来，汉庭一定聚焦产品品质、客户体验，特别把控每一个物业的赢利能力，希望得到伙伴们的认同和支持，一起努力，一起重塑商业模型，重新定义未来市场上经济型的概念，即：汉庭，和不是汉庭的经济型酒店。

　　李坚 | 寻龙资本合伙人

　　经济型物业租金上涨，使得更多经济型的产品需要转型升级，可以把一线、二线城市，核心区域经济型酒店物业做深入改造，成为跨界合作的新品牌酒店。

　　酒店IP+(娱乐或体育)明星IP+明星产品IP

　　1.可以在一、二线城市中为不同的明星IP打造专属单店，服务于“明星粉丝+明星产品粉丝”

　　2.明星酒店组成：明星特色客房+粉丝会公共空间+明星产品售卖区

　　3.跨界组合优势：酒店场地及运营能力+明星的传播效应+明星产品稀缺及高毛利

　　4.明星产品必须有独立IP,需要有单独品牌和市场运作能力，不至于成为明星附带品，销量受限。

　　5.国内明星产品案例：李晨(npc)、罗志祥(stage)、林依轮(饭爷)、 余文乐(madness)等等包括服装，潮饰，食品，化妆品各种消费产品，都有千万甚至上亿年销售额，单品的毛利都在50%以上。

　　6.明星和酒店结合案例：皇家马德里球星著名球星“ C罗 ” 开了4家“CR7”品牌专属酒店。

　　Fiona | 浩然咨询合伙人

　　1、经济型酒店为何需要改造?

　　从市场供需角度，前几年经济型酒店的高速扩张使得市场基本趋于饱和;中产阶级的消费升级和85-90后的新型消费观念，注重体验，使得新型中端酒店更有需求。从投资角度看，物业租金成本的上升、人工成本的上升，而客房收入没有明显提升，导致利润呈下降之势。因此，越来越多位置不佳、租金过高的经济型酒店盈利能力下降，投资回报周期拉长，有改造为其他业态的需求。

　　2、经济型酒店可以改造为哪些业态?

　　岛主所提到的中端酒店、长短租公寓、联合办公、城市精品，从理论上都有可能，实际上需要看具体物业的情况，包括所在商圈、位置和物业本身的综合条件。

　　从投资回报看，改为办公、长租公寓(白、蓝领公寓)的前期投入和后期运营成本略低。改为中端酒店、城市精品对原有物业的条件要求较高，包括物业结构、暗房比例、房间面积等，很多经济型酒店在高速扩张期的物业选的很差，如回字形楼、层高过低等，都难以满足改为中端或精品酒店的物业条件。如物业本身在居民、住宅集中区域，可考虑改为幼儿园、托老所、民营医院也未尝不可，就是更加需要引入内容的运营方，但这类业态门槛高、刚需、投资回收周期略长。

　　3、我们今年所看到的市场状况

　　作为第三方服务机构，我们非常关注以上几种业态的切换。与大家分享今年上半年的一些情况，遇到较多的案例分为两类：一类是购买型，一类是租赁型。

　　一些很有实力的投资机构，会购买一线城市北上广深的经济型酒店物业，改造为办公、医院、幼儿园，其中改造“办公”的最多，因其现金流较酒店更稳定，运营较酒店更简单。投资机构通常经过改造经济型酒店物业，为其“装内容”后，结合金融手段，提升资产价值，或会做一些金融产品，来快速实现现金周转。

　　第二类是个人投资者，还是租赁物业为主，根据物业的条件和商圈综合评估，改为中端酒店和长租公寓的最多。另外就是还有一些众创空间、联合办公的运营方也找经济型酒店物业进行租赁和改造。一句话，机构玩的是资产证券化、地产金融之类的不明觉厉的路线，众创空间玩的是扩张，另一个业态的规模化之路，

　　个人投资者做的是实体生意，看的是这门生意的投资回报。

　　最后一句话，“一切改造皆有可能”，核心是不同的投资方以不同的方式看投资回报。

　　方智杰 | 星雅假日COO

　　经济型酒店高速发展10年，超前透支供给侧，加上人工、租金、能耗成本高昂，上有中端拦截，下有宾馆招待所断后，盈利能力越来越弱。升级?改革?变身?……不是所有酒店物业基础都能满足要求。个人认为：

　　1、运营改革，0店长制，人房比压缩到1.2以下，适当智能化前台;

　　2、改造为长租、床位租，客户群体走低端消费，90、95后的消费观念趋向中端，入住有面;

　　3、轻打包，联合高铁、火车或中长途汽车票、景点门票曲线生存，类似于旅游的低端自由行;

　　4、大面积洗牌，物业条件好和地理位置佳的特色装修，走轻主题酒店路线，找差异化生存空间;

　　5、借助全民创业红利环境提供场所，做长短逗留客栈产品;

　　6、回归酒店本质，3酒7店转型，好朋友聚会喝酒就地睡觉，类似于酒吧+住宿组合;

　　7、靠近旅游景区的经济型酒店可以转个性公寓、特色民宿、狂欢住吧等。个人愚见，启发另类思维，万一有人做成功了咧。有些单体经济类型酒店已经开始创新了，连锁啥时候开始?脑海里突然冒出了诺基亚的影子……

　　陆荣华 | 上海春秋投资总经理

　　我的观点是，不仅可以打造白领宿舍，还可以打造蓝领宿舍，市场更大!

　　为啥说蓝领市场更大呢?大家认真想一想，大中城市，现在最缺的劳动力是哪块市场?实际上已经不是缺高端，缺白领，而是缺蓝领劳动力!我们酒店本身有切身体会，工程，餐饮，客房，PA等部门，都缺乏大量的劳动力!而要吸引这批劳动力，没有良好的生活条件已经不行了!因此，我认为，改造为蓝领宿舍，比白领，养老，出租公寓更靠谱!况且，原来部分经济型酒店的选点，物业本身等条件并不是很有好。