消费升级如同时间一样不可逆转，无论认可或排斥，有人年轻，有人老去。正如鲁迅所说：说过去好的，回到过去;说现在好的，留在现在;说将来好的，随我前去。

　　与发达国家一线城市比较，上海的某些城市配套、服务有一些差距，但弥补的速度很快，并且有创新和超越。

　　比如：长租公寓，这个为年轻人提供居住和社区服务的地方。

　　先来看一则数据：

　　上海常住人口是东京的近2倍，是伦敦的近3倍，年租金却是这些城市的一半不到，问题在哪里?

　　上海房屋租赁市场并不成熟，租赁市场以个人房东和中介二房东为主，租客在这个体系中处于弱势地位。不少人有着糟糕的租房体验：房东毁约，被迫临时找房。尤其是在过去几年内，房价不断上涨，房东想要卖房赶走租客、随意提价等情况经常发生。

　　与六七十年代出生的那代人不同，80后、90后大学生进入社会后，追求生活品质，不愿将就成为一大特征。而如今，他们被迫住到郊区，无法住在本应该属于他们的都市，无法分享参与创造的都市成长与繁荣的成果。年轻人才是都市的心脏，年轻人必须活跃于城市的中心区域。

　　长租公寓不仅仅是房，还是一个共享的港湾;对一座城市来说，长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。住房租赁市场亦成为继房屋买卖市场后，让年轻人在城市扎根逐梦，实现“住有所居”的重要载体之一。

　　上海目前租赁市场现状如何?先来一条新闻：

　　今年，上海开展了一次对租赁市场的整治活动，先是浦东唐镇“拆违”、后有普陀大规模违法出租房被陆续关停，日前，虹口区虬江路已发通知要求违规长租公寓清退租客。

　　地方性政策中，一般上海出台的政策更有水准，这次整治标志着传统的粗放的二房东时代逐渐被淘汰，租赁市场进入规范运营和精细化运营时期。

　　随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，上海也出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。

　　长租公寓作为地产细分子行业之一，占领天时地利人和，有望成为地产领域的下一个风口 ， 长租公寓的发展速度和 盈利 能力都将超出市场预期。 我们认为不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下有着较大的投资机会。从房间数量上来讲，全国长租公寓大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓，每间租住人数为2人，则1亿租房人群需要1000万间长租公寓，而根据中国饭店协会公寓委员会统计，2015年底的全国长租公寓数量仅为100万间，2016年底估计在200万间，呈现高速增长且严重供不应求的态势。

　　长租公寓的未来市场 仍然 集中在核心一二线城市，长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达核心一二线城市。

　　长租公寓的租金相较于周围同地段出租房屋有一定的溢价率。由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主，且与普通租赁住房相比提供更加多元化的服务，新的创意、新的品质和新的社交方式的推出使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。60平米以下的户型中，如You+北京苏州桥店每平米溢价率为115%，优客逸家成都市辖区溢价率为50%，蘑菇公寓上海徐汇区溢价率为151%，新派公寓北京CBD旗舰店溢价率为 48%。

　　国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。我们预计，国内长租公寓的突破点还在于 “ 后服务 ”业务的全面开花。根据第十二届中国地产金融年会的会议报道，长租公寓实际上是“一场睡在哪里的战争”。在居住环境日益固化的核心一二线城市，年轻群体对于住房的诉求正在悄然变化，便利、身份、健康、情感等综合在一起构成年轻群体的新的“居住生态圈”，而这些无形形成的“生态圈”难以定价，因此品牌运营商能够为提供类似服务而获得较高的定价能力，相应群体愿意为这样的居住生态圈支付较高的溢价。

　　1、 长租公寓面临的问题：

　　上海优质地段的商业仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本;另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得犹为关键，地段较偏僻区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

　　资金端 和资产端仍是长租公寓亟待突破的两大瓶颈 ， 具有开发商背景的品牌具有资金优势 ，而具有中介服务背景的地产服务商具有一定的资产端优势 。

　　谁能获得低价格的租赁资产，谁能整合低成本的资金，谁能为长租公寓注入内容，满足年轻人的需求，谁就能在长租公寓市场获得利润，突破者得天 下。

　　2、 金融工具+公寓模式：

　　长租公寓的金融属性就注定金融化以后是其重要的发展趋势，其重资产属性导致长租公寓离开金融工具难以实现快速规模化，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。 中国的公寓行业不会坐等REITS发展才能壮大,相反,VC、新三板、二级市场上市公司、私募REITs将在公寓企业的规模化和跨地区整合中发挥更显著的作用。同时中国公寓品牌企业的崛起速度将更快。

　　3、 宣和资产私募基金+运营模式：